一、物业服务在香港资本市场的情况及行业趋势
二、物业服务企业在香港上市过程中常见的内控问题
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新公司独立性的问题
物业服务一般是在地产母公司中分拆出来进行上市申请，分拆出来新成立的公司应与母公司避免同业竞争，新公司需提高自身物业服务供应商的独立运营能力和服务品质，并通过提高外拓或并购等方式增强其业务的独立性。
同时，新公司亦可能需对公司现有公司治理和管控方面进行独立性方面的调整：保持公司组织架构的独立性，避免公司董事及重要管理层在关联公司交叉任职；在业务审批和财务报告方面都需保持自主性不受母公司的影响；并且在信息系统的使用和数据和系统权限管理方面亦需从母公司中独立出来。
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业务经营合规的问题
物业服务公司需留意在业务经营中的不合规事项，例如：
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是否存在未通过招投标程序获取的物业管理服务项目
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物业管理费价格调整是否获取相关部门的备案和审批
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是否存在物管使用房产权不清晰的情况
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接管的物业项目未按规定办理备案手续
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未及时完成物业服务合同的续签
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在公摊地方广告收入的合法性
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在申报业绩期是否存在消防物价环保等方面的行政处罚等
在上市过程中，除了需聘请专业律师进行法律尽调和主管机关访谈工作外，公司亦需马上开展相应的内控管理措施整改工作，以防止这些不合规事项的再次发生。
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劳动合规问题
在上市过程中常见的劳动合规方面的问题有：仅给部分职工缴纳社会保险和住房公积金、缴纳的社会保险缴费基数低于法定标准等。
建议公司可以在取得主管机关出具的证明或访谈回复的基础上，在招股书中对劳动合规问题予以适当的披露，并结合律师及审计师的意见决定是否就报告期内的差额进行财务拨备，公司可考虑建立控制措施以监控是否持续符合相关法律法规，包括:
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识别雇佣相关法律规，例如社会保险及住房公积金方面的法律法规
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指派专员监控并确保符合该等法律法规并查找任何相关的最新修订
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在需要时委托外部法律顾问评估及规避不合规风险等
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其他需要注意的公司治理和内部控制要点
此外，根据过往的上市项目经验，拟上市物管企业亦需关注以下常见问题并尽快开始建立相关内控措施的进行风险防范和补救：
三、普华永道建议及早开始上市内控体系搭建、诊断等准备工作，在上市申请前需进行财务报告相关的内控审阅工作
背景介绍：
香港《上市规则》有关规定内部控制的规定以及上市申请人所需进行的工作
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上市申请人需要确立程序、制度及监控措施（包括会计及管理制度），并足以让上市申请人的董事在上市前后能对上市申请人及其附属公司的财务状况及前景作出适当的评估。
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保荐人须就《上市规则》第3A.15(5) 条的要求对上市申请人出具内部控制声明：该声明应包括每一保荐人作出的确认，表明其于作出合理尽职审查后，有合理理由相信上市申请人已确立的流程、系统和制度（包括会计及管理制度）均为充分，并足以让董事对上市申请人的财务状况和前景作出适当的评价。
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根据香港联交所《上市规则》第21项应用指引（简称“PN21”）的要求，保荐人必须就首次上市的申请进行尽职审查并作出相关声明，该声明是上市申请人取得联交所上市批准的必要条件之一。
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为满足上述要求，在上市过程中，上市申请人一般需聘请外部咨询顾问，提供与财务报告相关的内部控制审阅服务（即“PN21内控审阅”），以履行上市申请人在保荐人根据香港《上市规则》的要求而进行的尽职调查中予以协助的某些职责。
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上市前内控诊断解决方案带来的价值
识别现状与行业最佳实践的差距，逐步健全内部控制系统及公司控制环境建设；
搭建完善的企业政策制度，建立符合上市要求的内控规范；
建立支持财务报告的信息系统总体控制，打造信息化建设的基石；
对管理层及员工普及内控及合规要求，提升整体内控文化意识。
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成熟上市前内控诊断解决方案
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