截止至2019年12月31日，在香港上市的物業管理公司已達 20 家。2020年以來，又有興業物聯(09916.HK)、燁星控股(01941.HK)在香港上市，截止至目前共有22家物業管理公司在香港IPO上市。
此前有分析指，物業管理已成為內地房地產企業的核心價值和股價驅動力，由於其非周期性、經常性現金流和凈現金增長的可見性，也因此「輕資產」的物業管理公司的市盈率會明顯高於「重資產」的房地產開發商。
那麼物業管理股2019年的財務情況到底如何呢，從中我們或許可以看出一二。
1、營業收入表現
這22家物業企業營業收入平均24.53億元，有16家營業收入不達平均值，其中有9家收入不足10億，營收排名前三的分別是碧桂園服務（96.45億元）、綠城服務（85.82億元）和保利物業（59.67億元）。營收排在末三位的是興業物聯（1.84億元）、和泓服務（2.48億元）、燁星控股（2.74億元），他們的營收均不足3億。
碧桂園旗下的碧桂園服務以營收96.45億元躍居2019年最賺錢的物業管理公司榜首，相比其2018年營收46.75億元漲幅達106.3%。
2、毛利總額表現
毛利排名前三的企業分別是碧桂園服務（30.52億元，毛利率31.6%）、雅生活服務 （18.83億元，毛利率36.7%）和綠城服務（15.47億元，毛利率18.0%）。22家物業管理公司毛利均值為6.73億元。
作為營收大戶的碧桂園服務雖然毛利率僅31.6%，但毛利以30.52億元當仁不讓的排名第一，並且幾乎比排名第二的綠城服務（15.47億元，毛利率18%）多出一倍。
3、毛利率表現
毛利率排名前三的企業分別是祈福生活服務（44.4%）、興業物聯（42.7%）和鑫苑物業（37.8%）。這22家物業管理公司毛利率均值為29.9%。
祈福生活服務雖然營收僅3.97億元，毛利為1.76億元，其毛利率高達44.4%，排名第一。
浦江中國（0.74億元，毛利率15.4%）毛利、毛利率在22家物業管理企業中，均排名末尾。
1、歸母凈利潤總額表現
22家物業管理公司歸母凈利潤均值為3.14億元，營收和毛利皆位居第一位的碧桂園服務歸母凈利潤以16.71億元躍居榜首。前三名企業分別是碧桂園服務（16.71億元，歸母凈利率17.3%）、雅生活服務（12.31億元，歸母凈利率24.0%）和彩生活（4.99億元，歸母凈利率13.0%）。
就歸母凈利潤增長幅度而言，佳兆業美好的幅度最大，凈利潤增長率為203.2%，其次為永升生活為122.7%、奧園健康為107.9%。
2、歸母凈利潤率表現
22家物業管理公司的歸母凈利潤率均值為12.8%，前三名的企業分別是祈福生活服務（24.2%）、雅生活服務（24.0%）和藍光嘉寶（20.5%）。
值得注意的是其中9家物業管理企業歸母凈利率低於10%，另外有4家歸母凈利潤錄得負增長，分別為燁星控股（-29.9%）、浦江中國（-29.9%）、和泓服務（-18.3%）及綠城服務（-8.2%）。
3、每股收益表現
22家物業管理公司每股收益均值為0.47元/股，前三名的企業分別是藍光嘉寶（3.1元/股）、保利物業（1.21元/股）和佳兆業美好（1.17元/股）。
藍光嘉寶歸母凈利為4.3億元，截止2019年12月31日普通股的加權平均數僅為1.38億股，故每股收益非常可觀。
1、總資產表現
這22家物業管理公司總資產均值為33.14億元，總資產排名前三的企業分別是碧桂園服務（122.69億元）、雅生活服務（93.88億元）和彩生活（93.76億元）。
碧桂園服務以其總資產122.69億元居物業第一。總資產小於10億元的物業管理公司有7家。
其中2020年上市的兩家興業物聯、燁星控股的總資產不足3億，分別為2.16億元、2.47億元。
2、總負債表現
這22家物業管理公司總負債均值為16.18億元，總負債排名前三的企業分別是碧桂園服務（65.90億元，資產負債率為53.7%）、綠城服務（55.67億元，資產負債率為65.3%）和彩生活（53.24億元，資產負債率為56.8%）。
碧桂園服務、綠城服務、彩生活等總負債金額雖高排列前面，但這與他們的營收規模、在管面積規模等指標呈正相關關係，因此，風險並不大。
3、凈資產表現
這22家物業管理公司凈資產均值為16.95億元，凈資產排名前三的企業分別是雅生活服務（65.06億元，凈資產負債率為44.3%）、碧桂園服務（56.79億元，凈資產負債率為116.0%）和保利物業（51.22億元，凈資產負債率為47.8%）。
其中燁星控股的凈資產僅0.76億元，不足1億。
4、資產負債率表現
這22家物業管理公司資產負債率均值為49.1%，資產負債率排名前三的企業分別是銀城生活服務（82.4%）、燁星控股（69.2%）和綠城服務（65.3%）。
有9家物業管理公司資產負債率在均值以上。其中，銀城生活服務、燁星集團、綠城服務、中海物業及中奧到家均超過60.0%。而銀城生活服務的負債率高達82.4%，與其近年來持續的規模擴張有很大的關係，也是唯一家超過80%的物業管理企業。
5、凈資產負債率表現
這22家物業管理公司凈資產負債率均值為117.8%，資產負債率排名前三的企業分別是銀城生活服務（469.7%）、燁星控股（225.0%）和綠城服務（188.5%）。
銀城生活服務的凈資產負債率高達469.7%，在22家物業管理公司裏面顯得格外顯眼。
22家物業管理公司在管面積平均106.17百萬平方米，其中排名前三的企業分別是彩生活（562.0百萬平方米）、保利物業（286.95百萬平方米）和碧桂園服務（276.1百萬平方米）。
就在管服務面積而言，2014年06月30日首家在香港上市的中國內地物業公司——彩生活不愧為「物業第一股」的稱號，在管服務面積562.0百萬平方米，合約管理建築面積高達1,210.7百萬平方米，在管社區數目2,863個，穩居行業第一位，在管服務面積高出行業第二的保利物業近2倍，但值得注意的是彩生活由於前期一系列的收併購動作導致短期償債壓力增大，於2019年開始放緩收併購的腳步，在管面積增幅僅1.5%。在管面積增幅最大的當屬時代鄰里（104.7%）。
1、市值表現
截止至2019年12月31日，市值排名前三的是碧桂園服務（711.64 億港元）、雅生活服務（358.58億港元）和保利物業（249.18億港元）。至2019年12月31日前上市的20家物業管理公司平均市值為113.90億港元。2020年新上市的興業物聯（09916.HK）和燁星控股（01941.HK）未列在內對比，不過以截至4月20日收盤，他們的市值分別為5.84億港元、5.75億港元。
其中市值最小的銀城生活服務僅 4.06億港元。
2、市盈率表現
截止至2019年12月31日，動態市盈率排名前三的是和泓服務（77.24倍）、時代鄰里（45.9倍）和綠城服務（44.53倍）。截至2019年12月31日前上市的20家物業管理公司平均動態市盈率為 27.91 倍。對比昨日RyanbenCapital發佈的閩系地產企業2019財報盤點中，13家房地產企業平均市盈率僅8.62倍，管中窺豹，可以見得物業管理企業的估值水平遠高於地產企業。
截止至2019年12月31日，靜態市盈率排名前三的是永升生活服務（70.88倍）、碧桂園服務（67.7倍）和保利物業（65.16倍）。至2019年12月31日前上市的20家物業管理公司平均靜態市盈率為 36.51 倍。2020年新上市的興業物聯（09916.HK）和燁星控股（01941.HK）未列在內對比，不過截至4月20日收盤，他們的市盈率分別為12.2倍、14.9倍。
其中中奧到家的動態市盈率（3.99倍）及靜態市盈率（4.33倍）分別都是20家物業管理公司最低的。
目前，物業管理企業除了物業管理服務收入基本上都在布局多元化增值服務板塊，從年報數據可以看出，除管理面積、收併購等因素外，多元化增值服務收入上升是物業管理企業業績增長的主要原因。例如增速前三名的中奧到家（01538.HK）、新城悅服務（01755.HK）及祈福生活服務（03686.HK）。其餘物業管理企業紛紛開拓社區增值服務、智慧園區服務、銷售協助服務及管理諮詢服務等更多元化發展的趨勢明顯升級。
2020年開年至今，面對突如其來的疫情對物業管理公司是一場考驗也是一場機遇，疫情期間凸顯了物業管理公司「最後一百米」的作用，物業的反應是否迅速、服務是否到位，會無形中提高品牌的優勢及宣傳效應。通過以上對22家物業管理公司2019年的財表簡要分析，亦隨着物業管理公司多元化服務內容的豐富、服務質量的提升，物業管理行業的未來發展將不容小覷。
版權聲明：所有瑞恩資本Ryanben Capital的原創文章，轉載須聯繫授權，並在文首/文末註明來源、作者、微信ID，否則瑞恩將向其追究法律責任。部分文章推送時未能與原作者或公眾號平台取得聯繫。若涉及版權問題，敬請原作者聯繫我們。
更多香港IPO上市資訊：www.ryanbencapital.com
香港 IPO中介機構排行榜 (過去24個月：2018年4月-2020年3月)
