十万亿房地产交易市场
中介商会是下一个“香饽饽”吗？
➤ 灼识专家：现任大型房产交易中介首席分析师
楼市近几年上涨过快的最主要原因就是供求关系不平衡，一线城市买房的需求相对比较旺盛一些。北京、上海、广州都是处于一个供不应求的状态，比如2016年北京的供求比是0.82，上海是0.77，广州是0.68。打压楼市相对来说最好的一个手段就是控制需求，从前几年市场的调控政策出台，基本上是以打压需求为主，不管是限购，还是限贷，主要是抑制购房者的购房需求。一些二三线城市的供应量比较大，但是它的买房需求比较少，所以处于供过于求的状态，那么这些区域需要去库存。
实际上现在很多中介企业在市场好的情况之下，规模的扩张会隐藏掉很多弊端。以上海链家的并购战略举例分析，链家在上海收购了德祐，德佑的品牌定位以中高端为主，而且在整个行业内的口碑相对比较好，有很多回头客。但是在2015年，链家主要重视占领当地市场规模，快速扩张门店和覆盖率，而忽略了人员的培训，这使经纪人水平急剧下跌，专业度下跌，和人员信誉度下跌。同时，急剧的扩张会产生很多假房源，在一定程度上也有害品牌建设，使整个行业带来了很多负面的影响。
其次，在市场不好的情况之下，急速扩张带来的弊端体现的淋漓尽致，比如中介商盈利能力有明显的回落，甚至会出现亏本的状态。2016年上海链家是属于亏本状态，因为在16年4月份整个上海市场出现快速回落的状态。这样一来，链家快速扩张门店的战略就会产生单店成交量低迷，盈利水平缩水。此外，链家在一条街上平均开设5家以上的门店，一个小区附近有至少2家链家门店，这就会导致经纪人内部争抢房源情况出现。所以链家的快速扩张门店弊端也是非常突出的。
反之，并购的优势也是非常显著的，链家在多个城市市场份额第一，在全国范围内品牌效应远远高于中原和我爱我家。链家在不断收购中小中介商的过程中不断积累房源，房源也是属于中介商主要优势之一。
房地产中介在一线城市的活跃程度远远高于其他城市。目前链家在全国范围内的表现尤为突出，北京链家二手房成交量可以占全城的50%以上，我爱我家排名第二。早前搜房和中原在深圳成交额排名前列，但是随着链家不断并购和扩张，现基本与中原水平相当。在上海市场，链家已经是完全处于第一的位置，但还没有达到像北京那么强的垄断地位，上海链家基本上有20%多的份额，其他的一些中介比如说中原、我爱我家、太平洋、房天下、房多多等中介公司的份额基本处4%-5%的水平。纵观整个房地产中介行业，链家重点进入的一些城市的集中度会越来越高。目前服务水准整个行业是参差不齐的，但是在短时间内，随着行业集中度的提高，服务水平会有所提高。
