房企們正在加緊補血，在冬季來臨之前「儲糧備荒」。

已經在A股上市的大中型房企發債速度提升，還沒有獲得上市地位的中小房企則加速在港股上市。

2018年尚未結束，已經有11家與房地產行業相關的內資公司赴港上市，IPO數量創下近年來的新高。

債券市場同樣升溫，根據Wind的數據統計，截止2018年11月21日，A股上市房企發行的人民幣債券總額已經超過2000億元，這或許與近期的政策鬆動有關。

十年一個輪迴，上一次港股單年上市房企家數超過10家還要追溯到1997年亞洲金融危機期間。以下為按照Wind行業分類，1991年至今歷年港股房企上市數量。

 11家房地產相關公司赴港上市，年內融資突破200億港元 

翻查港股IPO記錄，今年赴港上市的房地產相關公司有兩個顯著的特點，一是物業管理公司和交易服務商集中上市，二是房產開發企業以中小型開發商為主。

今年在港股上市的房地產相關公司達到11家，合計融資208.89億港元。其中，房地產開發商共有5家。儘管今年港股整體行情較為低迷，一些質地得到市場認可的房地產開發商融資規模仍然相當可觀，募集資金規模最大的正榮地產，達到41億港元，美的置業募資額也達到32.4億港元。

接下來我們以5家新上市的房地產開發上市公司為主，看一下2018年以來上市房企的資產、負債率情況及營收情況。

 負債率偏高，上市融資降槓桿 

以下為港股新上市的5家房企整體的資產及負債率情況：

截止2017年年底，5家房企的資產合計2806.93億元，較去年同期增長46.51%；負債合計2454億元，較上年同期增長43.03%。整體的資產負債率先升後降，2015-2016整體資產負債率由87.8%上升至88.54%，隨後2017年又下降至86.9%，整體負債率波動較為平穩。

從單家數據來看，5家房地產開發公司僅大發地產的資產負債率較上年同期上升的2.68個百分點，其餘四家的資產負債率均處於下降狀態。截止2017年末，資產負債率最高的是恆大集團控股，為90.24%，最低的是弘陽地產，為79.54%。美的置業的資產負債率降幅最大，下降5.42個百分點，但整體的資產負債率仍接近90%。

截止2017年末，5家新上市的房地產商合計營收超過500億元，較上年同期增長35.09%。凈利潤合計48.27億元，較上年同期增長49.89%。具體情況如下：

根據數據顯示，5家房企的整體毛利率2016年下降之後，2017年回升至25.97%。

單家來看，5家房企中弘陽地產的總營收在2017年出現了下降，由2016年的87.78億元下降至2017年61.53億元。大發地產2017的總營收較上年增長較多，由2016年的7.05億元增長至45.7億元。

凈利潤方面整體保持增長趨勢，但弘陽地產和大發地產的凈利潤均在2016年出現下滑，隨後2017年大幅回升。

毛利率方面，截止2017年末美的置業和弘陽地產的毛利率較上一年分別提升4.89%和11.46%，其中，毛利率最高的為弘陽地產，達到40.58%。但其餘三家的毛利率均出現了不同程度的下降。

除了赴港上市融資之外，已經在A股上市的房企今年發債規模明顯提升，根據wind的數據統計，較去年同期攀升超過七成。

 2018年至今：A股地產公司合計發行企業債超2000億 

根據Wind數據，按照證監會房地產行業分類，2018年年初至今共有44家房企共計發債2046.29億元，發債總金額較去年同期上升77.13%。具體情況如下：

2018年至今發債最多的是萬科A，共計發行債券283.19億元。除此之外，發債過百億的房企公司還有4家，分別是金地集團、招商蛇口、新城控股和華夏幸福，分別發行債券185億、130億、117.53億和113億元。

周期循環，四季交替。2015年，內地債券市場向房地產開閘，成為大型房企巨量廉價補血的大渠道，隨着政策收緊2017年債券發行量萎縮。債市水泵馬力再度增強，是否意味着市場已經開始發生某種方向性的變化？（JW）

本文作者：麵包財經