來源 | 財聯社
自去年物業公司掀起赴港上市熱潮以來，今年這股風潮仍在延續。據財聯社記者不完全統計，目前仍有至少16家物業公司正排隊上市，其中不乏一些規模較小的物業企業。
而香港聯交所日前上調主板上市的盈利規定，令正在排隊上市及正醞釀上市的中小型物業公司，壓力陡增。
匯生國際融資總裁黃立沖表示，處於排隊狀態的企業如果年底前不能通過聆訊，2022年1月1日後遞表，就要按照新規定。「如果盈利不滿足新的規定，未來想上市就必須努力提高盈利水平才行。」
意在提高香港資本市場質素
根據港交所披露的諮詢文件，主板上市申請人於三年營業紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：三年累計盈利，不低於8000萬港元。即營業紀錄期首兩個財政年度所須的最低盈利總和不低於4500萬港元，最後一個財政年度不低於3500萬港元，引申歷史市盈率約14倍。修訂後的主板上市盈利規定，較此前上調約60%。
修訂後的盈利調高幅度將於2022年1月1日生效。另外，港交所明確，會按情況就個別申請人不用符合盈利分佈授予寬限，靈活處理。
黃立沖表示，港交所所指的盈利是指扣除企業所得稅後的利潤，即稅後凈利潤。這意味着，企業如未能在今年完成上市動作，明年需要滿足新的盈利規定，若未滿足新的盈利規定，就無法在主板申請上市。
據悉，盈利規定是三大財務資格測試之一，是港交所釐定上市申請人是否適合在主板上市時所用的穩健定性及定量評估的其中一環。從市場劃分來看，盈利規定發揮重要作用，確保依據此資格測試申請上市的公司，都具備與主板定位相稱的最低所需營運規模及增長水平。
同時，與盈利規定一樣，市值規定也是依據盈利規定申請在主板上市的申請人必須遵守的其中一項規定。港交所最近一次調高市值規定是在2018年，但當時並沒有相應調整盈利規定，導致僅僅符合兩項規定最低要求的公司的引申歷史市盈率由10倍大升至25倍。
「自此市場便突然多了許多僅僅符合盈利規定的最低要求的上市申請人，必須要以極高的歷史市盈率上市才可符合市值規定。這些上市申請人一般都以提交給港交所的樂觀盈利預測來證明其偏高的估值合理，但當中不少在上市後都達不到有關盈利預測。」港交所在相關諮詢文件中稱。
此外，港交所還在諮詢文件中透露，港交所及證監會亦注意到一些於盈利規定與市值規定脫節後出現的失當行為，包括部署「唱高散貨」計劃，通常涉及的都是低市值公司的首次公開招股。過去兩年，在部分有問題的首次公開招股項目中，包銷商獲支付異常高昂的傭金。這些高昂的包銷傭金連同其他上市開支，與該等首次公開招股項目的集資凈額不合比例。
「資料顯示，在部分個案中，包銷傭金及其他上市開支的一部分可能被用作為某些涉及失當行為的安排提供部分資金。最後，鑒於部分低市值發行人產生相對龐大的上市開支，而上市後公布的財務業績披露中亦可見當初有部分上市文件少報了相關數額，亦不禁令人質疑對這些發行人而言，透過在主板上市來集資的成效有多大。」港交所稱。
小型物業公司IPO熱度或降溫
從港交所調高盈利規定的初衷來看，意在規範集資流程，保障投資人利益不受損害。同時，避免小型企業在盈利不足情況下，卻花費高昂的上市開支，以達到上市目的。
就當前正申請上市的企業情況來看，因物業企業估值普遍高於開發企業等原因，闖關IPO的物業公司不斷增多。數據顯示，2020年全年共有18家物業公司成功上市，規模創歷年之最。
儘管近期資本市場對物業公司估值已有所回調，但今年以來，物業公司上市熱度並未因此降溫。據記者不完全統計，截至目前，仍有至少16家物業企業正在排隊上市，包括中億基業、融信服務、東原仁知、中梁百悅、明宇商服、海悅生活控股、中南服務、天譽青創智聯服務、新力服務、越秀服務、康橋悅生活、領悅服務、中駿商管智慧服務、朗詩綠色生活服務、德信服務、世紀金源服務等。
RyanbenCapital補充：在港交所遞交上市申請的還有京城佳業物業、富力物業、禹佳生活服務。在中國證監會國際部遞交申請的還有長城物業、陽光智博生活。另：中億基業乃房地產開發公司。
財聯社通過查詢已遞表的16家物業公司近三年凈利潤數據發現，雖然大部分物業公司凈利潤規模都不高，年均凈利潤多在千萬級別，但是若按港交所盈利新規，大部分企業仍符合上市條件。
以下表11家已遞交上市申請書的物管企業為例，僅明宇商服前兩年盈利低於4500萬港元，最後一個財政年度低於3500萬港元。
單位：人民幣；數據來源：各企業招股書
這也意味着，新的盈利規定對當前已遞表物業公司影響有限，而對於更多規模較小，並有計劃於港股IPO的物業企業影響比較大。
「對於盈利較低物企而言，如果現在才啟動IPO，恐怕來不及達到新的規定。如果還沒有啟動上市進程，現在也趕不及了。」一位香港投資機構人士稱。
業內人士認為，隨着行業逐漸走向成熟，物業公司上市門檻也有必要提高。克而瑞在研究報告中稱，2020年42家上市物業公司平均日成交量約300萬股（按250個交易日計算），其中27家日均成交量低於板塊均值，占上市物業公司數量的64%，多數物業公司日均成交量不足。偏弱的市場流動性，以及前期約40倍的高估值，使得現階段物業板塊的增長略顯乏力。
克而瑞指出，物業服務企業的分化趨勢開始顯現，頭部企業無論是拓展速度還是規模領先優勢明顯，規模仍然是現階段物業公司發展的核心訴求，未來物業管理行業或將進入併購整合的高峰期。對於物業公司而言，增強盈利能力和運營效率，做強服務力，才是企業行穩致遠的根基。
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