作者 | 王茜
圖片來自百度
根據「丁祖昱評樓市」的分析文章，截止到2020年9月30日，國內30家上市物業服務公司的市值總額已達4307億元，同時物業服務公司的市盈率普遍高於地產母公司，大多超過20倍。受到資本熱烈追捧的中國物業管理公司，與國際大行的差距在哪兒？
朱保全表示，區別於住宅物業服務，國外的寫字樓、外企的行政外包及企業在不動產的打理使用上，全球範圍內的標準相對一致。他以戴德梁行為例指出，除了物業管理，設施管理（簡稱「FM」）也是後者收佔比最大的業務板塊。比如戴德梁行在美國硅谷服務接近100個辦公室，提供與不動產相關的外包行政服務，每年產生接近1億美金服務的收益。
此外，戴德梁行還有資產評估、寫字樓租賃、大宗資產交易、工程管理、城市開發諮詢、城市房地產研究報告等業務。「這些都是目前中國物業公司還不具備的能力」。朱保全說，「今天物業特別火，市值很高。有人說物業管理早晚有一天會超過地產，但是我並不這麼認為。不能說（因為）今天物業管理一個短暫的資本催生的（繁榮），就覺得這個行業如何了。」
據了解，繼2015年全面市場化之後，萬科物業的業務版圖逐步擴張到商寫及城市領域，旗下有萬科物業、萬物梁行和城市物業等版塊。今年5月，朱保全在《致全員信|新十年》內提及，萬科物業已確立CS社區空間，BS商企空間，US城市空間「三駕馬車」的新規劃，物業調整為公司業務層內容之一。
其中，萬物梁行系萬科物業和國際房地產顧問公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的合資公司。近年來萬科物業和戴德梁行頻頻展開資本合作，受到市場關註：2018年7月，萬科物業服務（香港）有限公司以首次公開募股定價購買戴德梁行4.9%的股份，萬科物業成為戴德梁行戰略股東；2019年12月，萬科物業與戴德梁行宣布成立合資公司萬物梁行。
萬物梁行的主要業務包括商業物業（簡稱「PM」）及資產管理、綜合設施管理等。朱保全表示，合資公司可以融合雙方的國內國際客戶優勢，同時將萬科物業的服務優勢和戴德梁行的資產交易能力嫁接起來。
根據戴德梁行研究，未來五年大中華區甲級寫字樓平均供應量為800萬平方米/年，總量可達4200萬平方米。寫字樓市場整體供應趨勢為供大於求，未來PM業務的發展在商寫服務領域將相對放緩，而FM則將迎來的新的機遇。
該分析指出，國內5G、數字新媒體，TMT等行業的發展，將促進自用型企業總部、研發中心、高新園區、全國分散型職場等物業類型井噴式增長，帶來大量自建或租賃的FM服務缺口。此外，跨國性MNC（跨國公司）客戶也為FM業務在大中華的發展創造更廣闊空間。
朱保全對中國的FM市場持有較高期望。他表示，「中國的FM市場正處於蓬勃發展的早期，對標國際成熟市場水平有較大發展空間。同時，國內先進制造業、TMT等行業龍頭企業迅速發展是FM業務的新機遇。而跨國公司在國內市場需求的持續增長，同樣為中國FM市場發展創造了更廣闊的空間」。
會上，針對萬物梁行的近況，萬科集團物業BG合伙人、萬物梁行董事長李慶平透露，「（雙方）融合10個月以來，萬物梁行業務已覆蓋149城、拓展新項目超140個，共服務項目超1140個，管理面積超1億平方米，商寫物業領域規模在大中華區處於絕對領先地位且還在擴大。」
對於萬物梁行未來的發展方向，李慶平表示，在經濟全球化的背景下，萬物梁行為國內外很多頂級機構提供服務。下一步，「希望通過自己的服務去建立更大的溝通。」同時，在人工智能物聯網（AIoT）、互聯網和區塊鏈等技術改造傳統服務業的趨勢下，萬物梁行將逐漸由傳統服務公司向科技型服務公司轉型。此外，萬物梁行希望在產業價值鏈上作進一步延伸，「基於我們的長期主義，未來能夠為這個行業帶來改變。」
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