Posted in 物業管理 物業公司 | 2020年，6起IPO、22起併購，IPO融資49億、再融資109億港元 RyanBen 2020年7月24日 Leave a comment 世界著名投資大師巴菲特曾經說過，資本主義的本性不可能出現很多贏家，嬴的只是少數。 上半年最後一天，佳兆業美好以一紙公告，為2020年上半年的物業併購市場划上句號。價值2700萬元的收購案，是佳兆業美好，也是國內眾多物業公司為了實現業務突破、進一點做大規模的必然選擇。 「恃強吞弱」是資本市場最有實效的併購模式，在近幾年物業上市熱潮的衝擊下，物業公司在併購上的表面也愈加瘋狂。 有人說，併購是企業在走向死亡過程中不斷新生的結果。而併購式拓展帶來了不僅是規模的擴張，也可能是難題的轉換。 No.1 一切都是為了併購 隨着物業行業逐漸步入黃金時代，曾經在地產黃金期頻繁出現的房企併購潮，正在物業行業激情上演。 據鋒面News不完全統計，僅2020年以來，物業行業發生的收併購事件多達22起，涉及金額近10億元，這還是在疫情期間企業併購工作近乎停滯的背景下產生的數據。 數據來源：企業公告；製表：鋒面News 事實上，物業企業併購潮其實早在2018年就已經頻繁發生，中信建投發佈的數據顯示，2011-2016年物管公司併購數量還在個位數徘徊，2017年之後則出現逐年放量提升。 以2019年為例，據克而瑞統計數據顯示，2019年上市物業公司全年併購對價約79.2億元，宗數高達數十起。除了「大魚吃小魚」外，也出現了多筆同等規模的併購，例如招商物業借殼中航善達、龍湖集團擬收購綠城服務股份等。這一趨勢表明行業整合在加劇，物業公司都爭先在管理規模上發力。 數據來源：克而瑞物管 值得注意的是，這股併購潮的崛起時間，與物業上市潮的興起有着相同的軌跡：2018年有7家物業公司上市，超過2014年至2017年上市家數之和；2019年這一數字則達到12家。其中，併購成為物業公司IPO及再融資重要募投方向之一。 克而瑞統計數據顯示，2019年國內物業服務企業通過 IPO 和增發股份的方式融資金額超過 130 億元，約佔 2014 年至今融資總額的七成，而物業服務企業融資的主要用途在於擴充規模。2019 年通過 IPO 上市的物業服務企業中，絕大多數企業都將募集的資金用於收併購等戰略擴張，且使用資金的比例基本在 50% 以上。 步入2020年，物業公司上市熱情依然高漲。年初至今，已有鴻坤物業、興業物聯、建業新生活、弘陽服務、金融街物業和正榮服務等6家物業公司成功登陸港交所，共募資49.41億港元；另有卓越商企服務、當代物業、合景悠活、榮萬家、佳源服務、金科智慧服務等6家公司已向港交所遞交了招股書，正在排隊上市。 翻閱這些公司的上市招股書會可以發現，絕大多數企業都將募集資金用於收併購等戰略擴張，且使用資金比例基本在50%以上。 待上市的物業公司野心毫不遮掩，已經上市的自然也沒有低調的道理。鋒面News注意到，近期在已上市的物業公司中，罕見地掀起了一波集中配股潮。 過去短短兩個月時間裏，包括時代鄰里、佳兆業美好、永升生活服務、綠城服務、和泓服務、碧桂園服務等多家物業企業先後公布了配股或發債計劃，融資總額108.51億港元，且大部分配股資金的用途，均提到用於未來潛在併購。 數據來源：企業公告；製表：鋒面News 奧陸資本總裁及投資總監蔡金強在解釋當下物業公司資本化和配股浪潮時認為，「做物管現在仍是規模為王的時代」，本身凈現金流很強的物業公司並不缺錢，上市入配股融資，實質上更多的是為了併購，從而利於在資本市場上博得更好的估值。 觀察已上市物業公司的股價表現也不難發現， 併購作為一種企業快速擴張的手段，對於企業估值的提升有着直接作用。摩根大通研報指出，今年年初至今宣布併購的物業股，於七個交易日後相對平均增長幅度為11%，提示投資者近期可能有併購的企業值得關注。 No.2 「弱勢併購」下的隱患 併購是物業公司在接受其關聯公司「供養」之外，做大規模、拓展業務邊界最快速有效的手段。但併購是否成否，真正要看是併購方能夠給被併購企業帶來什麼，而不是從被併購企業獲得什麼。 顯然，大多數物業公司只停留在對後者的追逐上，而忽略了隱藏的問題。 在已經上市的物業公司中，雅生活曾經就是一家熱衷於併購的企業。在2017年上市前夕，雅生活便透過股權併購的方式，完成了與上海綠地物業的併購，並成功引入綠地集團作為長期戰略性股東。這筆大額併購交易，保證了雅生活在2018-2022年每年可自綠地開發的物業中獲得700萬平方米的物業服務面積，以及300萬平方米物業服務面積的優先獲得權。 2018年2月成功登陸港股市場後，雅生活在資本助力下一路「開掛」買買買，不到兩年時間，雅生活先後完成青島華仁、哈爾濱景陽、廣州粵華、蘭州城關的收併購，並宣布收購中民物業及新中民物業。 是年，雅生活在管面積攀升至2.34億平方米，增長幅度高達69.4%，若計入中民物業及新中民物業的面積，總在管面積將超過5億平方米。 與此同時，雅生活股價也水漲船高。2019年全年，其股價漲幅高達170%，幾乎每次併購利好消息出街，雅生活股價都錄得上漲。 一筆筆併購交易達成，也令雅生活上市所募得的資金被很快消耗殆盡。在收購完中民物業和新民物業兩家公司後，多數投行均認為，雅生活的後續併購活力正在下降。 而大手筆併購只是一個開始，投後管理才是決定這筆併購能否發揮效益的關鍵所在。收併購項目對收入的提升，往往又都具有滯後性和不確定性。品牌輸出、管理架構與管理方式的調整也需要時間，這意味着，雅生活能否將收併購項目轉化為高滿意度、高收繳率的優質項目同樣存在不確定性。 以雅生活收購中民物業為例，雖然這筆收購助力雅生活在管面積有了飛躍性突破，且其所購中民物業60%股權的保證利潤已達成，但業內預計雅生活仍需要1-2年時間才能最終整合完成，而中民物業在雅生活報表中的業績貢獻，則或許需要更長時間才能體現。 業界的保守樂觀並非唱衰，而是有「弱勢併購」後消化不良的前車之鑒預警。 在雅生活收購中民物業之前，行業內最大的併購案例是2016年花樣年「鯨吞」萬達物業。彼時，有媒體報道稱此次的交易金額高達20億元，涉及物業總面積6100萬平方米。但這筆交易直至2018年才通過花樣年和彩生活的關聯交易正式並表彩生活，耗時接近兩年時間。 花樣年在完成這一「蛇吞象」的併購後，也出現了諸多水不服務的現象。比如南京一些小區部分業主不滿服務質量而集體維權，甚至要求趕走彩生活的尷尬局面。彩生活管理的南寧市大嘉匯尚悅小區也被業主投訴物業不作為、管理糟糕，要求更換物業。 此外，併購從本質上是企業的再投資，是一種大投入、大運作的經營方式，風險更加集聚。國信證券在新近發佈的《物業管理行業專題報告》中指出，併購從本質上來講，是企業的再投資。由於併購項目多為老盤，一般盈利能力低於自有項目（這一點在開發商背景的物管公司的表現尤為明顯）。而低盈利盤的注入，短期內必然會拉低公司在管面積的平均質量。物業公司併購的意義更大在於犧牲短期投資效率，為未來「收租」能力的提升留足發揮空間。 併購會犧牲物業公司短期投資效率，這一點與雅生活和彩生活近年來的業績表現也是相吻合的。彩生活的凈利率從2017年的21.5%一路降至2019年的13.9%，雅生活近兩年的凈利率也出現了一定程度的微降。 No.3 物業下一程 資本不休，併購不止。 克而瑞報告顯示， 2019年百強物業服務企業規模集中度僅為三成左右，但通過較強的內生增長能力並結合收併購，預計未來十年，百強物業服務企業市場集中度將快速升至60%，小企業被整合的趨勢將凸顯。 物管企業仍在積極跑馬圈地，但顯然，經過近五年的資本市場「歷練」，特別是近三年來在併購上的體量獲取和經驗沉澱，基於競爭、盈利及綜合實力提升等方面的考慮，物業併購的目標正在呈現新的特徵。 首先，在物業收併購標的的選擇上，企業開始傾向於優質的地方性非住宅物業服務龍頭。比如，碧桂園服務布局商寫、酒店、產業園及公建業態，佳兆業美好布局政府醫院物業等。據中物研協數據，500強企業布局住宅物業比例高達95.6%，傳統的住宅物業市場格局已相對成熟，競爭日趨激烈，企業迫切需要尋找新的發展空間。 以招商物業併購中航善達為例。2019年12月，中航善達與招商重組事項正式完成，並更名為招商積余。中航善達所管理的機構類物業佔比達到79%，這意味着，合併重組後的招商積余在機構類物業資源獲取上擁有了先發優勢。一般來說，政府、學校、等機構物業在體量上亦較住宅項目更大，更容易形成規模效應。 此外，物業企業亦傾向於圍繞相關產業鏈布局，提高橫向服務能力，比如綠城服務在農業科技、教育、廣告、設備維護等橫向服務上均進行了相應的布局。 其次，隨着政府機構改革不斷深化，物管企業拓展新服務場景的機遇也在增多。比如，原本由政府「大包大攬「的城鄉及鄉鎮的物業管理職能，逐漸由有市場化物業服務企業承擔，城市服務具備進一步探索的可能。政策性的機會同樣存在，過去的「三供一業」分離移交及新近的軍隊營區物業管理社會化等，也將成為物管企業進入新的服務場景提供機會。 而從傳統住宅服務向更多新服務場景拓展，也並非易事。 一方面，與住宅物業服務相比，非住宅物業服務往往對於物管企業的技術層面較為重視，因此對於物管企業在專業能力、品牌實力上的要求較高，具備一定的門檻。以社區型服務場景為例，無論是技術落地、模式設計能力，還是在動輒數百甚至數千小區的管理規模下，測算成本投入的合理程度，都考驗着物業企業的智慧。 另一方面，對物業企業在多種經營上服務潛力的「過度樂觀」，實際上也較早透支了行業成長空間的預期。曾經的「物業第一股」彩生活近年來估值水平不斷下降，就是最直接的案例。 公開資料顯示，2018年物業管理行業來自社區服務的真實收入僅在600億元左右，2019年碧桂園、時代鄰里等物業公司的社區增值服務收入雖有同比增長，但就整個行業來說，該項業務在公司整體業務中的平均佔比不足10%，與想像中的「萬億」空間相去甚遠。 不能迴避的事實是，基礎物業費的天花板顯而易見，為了保持行業持續增長，對經營業務的「深挖」仍是大勢所趨。 中國指數研究院常務副院長黃瑜此前在接受媒體採訪時，指出了不同物管企業的不同發展路徑。她稱，目前行業併購洗牌已經開始，但行業依然高度分散，整合將延續。物業服務作為第三產業，首先還是得提高專業服務能力，依託高品質的服務開拓第三方市場，擴大基礎規模。其次，基於基礎規模帶來的流量，積極探索盈利能力更高的多種經營服務。再次，嫁接互聯網技術，降本增效。對於中小物業服務企業來說，需要對自己進行精準的市場定位，在細分市場以更專業的服務競爭力擴大市場，成為小而美，專而精的企業。 來源 | 鋒面News 撰文 | 王柔金 西方的智慧，豆瓣評分8.6，一部通俗、精彩的西方哲學史，配有大量精美的圖片 版權聲明：所有瑞恩資本Ryanben Capital的原創文章，轉載須聯繫授權，並在文首/文末註明來源、作者、微信ID，否則瑞恩將向其追究法律責任。部分文章推送時未能與原作者或公眾號平台取得聯繫。若涉及版權問題，敬請原作者聯繫我們。 更多香港IPO上市資訊：www.ryanbencapital.com 相關閱讀 地產建築行業：每上市一個業務板塊，就是打通一個資本平台，平台遠比募資重要 在香港上市的23家內地物業公司：2020年上半年表現盤點 香港IPO中介機構 – 22家內地「物業管理公司」的選擇 香港 IPO 市場(2020年上半年)：上市 64 家，募資 875 億港元 香港 IPO中介機構排行榜 (過去24個月：2018年7月-2020年6月) Author: RyanBen
