來源 ：地產八卦女

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最近泰禾股價大漲，從4元多漲到了8元上下，最高漲幅接近100%。

究其原因，一是在股票牛市的刺激下，房地產板塊出現整體補漲；

二是自泰禾5月14日發佈引入戰投可能導致實控人變更的消息後，不斷推陳出新，「曖昧對象」從金茂、保利、建發、世茂、中鐵建、國貿，一直傳到了萬科。

對此，有人還煞有介事的分析了一下為啥萬科要收泰禾：

• 泰禾希望戰投對象是國企；

• 黃其森有萬科情節，自然屬意萬科；

• 萬科接連被碧桂園恆大拉下馬，回歸行業第一的需求很明顯；

• 萬科大股東對萬科管理層的收購行為明確表示不干預；

• 泰禾的「院子系」品牌和土儲資產還是很有亮點的…..

說實話，萬科收不收泰禾，顯然不是泰禾屬意萬科屬意國企就能達成的。而萬科想回第一，股東不干預管理層這些牽強的理由和需求，也不一定要靠投資泰禾才能實現。甚至我還可以說，泰禾希望國資接盤，希望有個股東不干預管理層的公司入主，本質上還是捨不得控股權，希望做個「小萬科」。

由此，個人覺得，泰禾到底「花落誰家」，並不重要。

重要的是泰禾這樣一家TOP20房企，曾擁有千億營收、幾百億市值，而今墜落之快，確實讓人瞠目結舌，也讓人不得不重視當下房企的負債、土儲等風險管理。

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查閱泰禾的年報，泰禾之所以遭遇如此的資金困局，有開拓了多元板塊，尤其是醫療等燒錢的產業形態的原因，也有內部管理低下，喜歡高薪挖人、頻繁換血、離職率居高不下的因素，但最主要的，還是在於泰禾喜歡做高端，沒有剛需項目，導致泰禾周轉速度跟不上其他房企的節奏，高周轉不高，再加上又喜歡高價買地，導致大量資金「套」在了土地上，是極為典型的中了「三大土儲陷阱」的房企。

▲根據微信公眾號「城管隊長」的報道，截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元，京津冀、長三角、大灣區的土儲面積分別佔總土儲的20.4%、20.9%、14.8%，在中國以核心都市圈為發展重心的趨勢下，泰禾的這些土儲，看起來很是誘人。

哪三大土儲陷阱呢？從前面的描述我們可以知道，泰禾喜歡做高端，因此對於在城市核心轄區的優質土儲沒有免疫力，這就造成了泰禾買地時中的第一個陷阱：地塊區位陷阱。

說實話，在各類買房文章大行其道的今天，很多人乃至很多地產商都被「地段」這個詞洗腦過。有的人覺得，我房子地段好，怎麼都會漲；

而不少房企也覺得，我這個地塊區位佳，未來怎麼弄都不會虧。因此只要土地拍賣會上出現核心轄區的優質土儲，集團、區域公司給的授權價巨高。拍下來一開發，就徹底蒙了。

這地塊位置雖然可以，但是因為限購政策，料想中的開盤價批不下來，再加上地價過高，不要說期望中的高溢價，能不虧本大甩賣就不錯了。

在這方面，泰禾可謂是深有感觸。

例如黃其森最得意、最心愛的西府大院項目，2016年在太廟舉辦發佈會，邀請馮小剛等眾多明星造勢，但不久後即遭遇調控。

作為泰禾在全國位置最好的項目，黃其森斷斷是不允許以7、8萬的單價開賣的，捂盤捂了兩年，銷售團隊都換了一波又一波，終於在18年礙於資金緊張的巨大壓力，不得不推出部分樓棟回籠資金。這個項目雖然最後也拿到了11萬多的預售價，但即便如此，其間的資金成本、宣發成本，一核算下來，實在是到了令人瞠目的地步。

再比如泰禾其他高價收併購來的項目。

南京青龍湖，為了規劃問題，泰禾花了近千萬請了相關人員到泰禾任職，仍然無濟於事；深圳尖崗山地王，當初泰禾為了這麼一個「好地塊」，買地的價格比周邊房價還高，儘管深圳房價冠絕全國，但再怎麼漲，也追不上泰禾「回本」的窟窿，算是徹底被套牢了。

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剛才我們聊了泰禾買地時經常中的第一個陷阱：地塊區位陷阱，這個陷阱本質上就是集團和區域公司投拓人員短視造成的，只看到肉，在樓市火熱時激情迸發，不顧成本一頭扎進去，從而徹底被套牢。

那麼第二個陷阱呢？其實從宏觀看，第二個陷阱就是規模陷阱。

還記得在2004年的時候，萬科曾在深圳銀海山莊開了個會，當時的萬科銷售額只有63億，尚在為衝擊百億努力，而郁亮卻在那時口出狂言說，「未來10年後萬科銷售額要過1000億」！

在我的印象里，這無疑是房地產企業最早的規模宣言了。隨着萬科在2010年順利過千億，各家房企開始八仙過海各顯神通，紛紛奔向千億、兩千億、五千億的大目標。在那時，地產圈流行的一個觀點是，一家優秀的房地產企業必須要有規模，有規模才有市場地位，才會為品牌和效益打下堅實基礎。

不得不說，在當時千帆競渡的市場語境下，努力提升規模是正確的，但必須要量力而行。不顧一切上規模，藉著一時的市場熱情拚命上槓桿，最終只能落得個房倒屋塌的晚景。

為什麼這麼說呢？我們知道，土儲決定了未來的規模。要搞大規模，必先搞大土儲。而土儲……拍過地的人都會知道，項目銷售額、利潤額這些只能事先預測，且極度不靠譜。

測算中的定價、銷售節點、回款速率、可售車位銷售等等，預測是極度不保守的，但不預測你不敢拿地，拿不到地就沒有規模，沒有規模就沒有市場…..所謂屁股決定腦袋，為了規模一鼓作氣沖了，但一旦市場陷入低迷，就是炸雷，所以2017年調控以來，這一波光看銷售金額的「唯規模論」房企一定完，有土儲有貨值沒利潤。

▲泰禾4000億貨值，有多少能夠實打實快速換成錢？一年內的短期負債都有1400億，很明顯，這些負債都是前幾年地產大牛市裡激情拍地惹的禍，泰禾黃其森2018年初還放話2000億小目標！這樣掉進規模陷阱的泰禾，正是實打實的有土儲有貨值沒資金的典型。

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剛才我們聊了地塊區位陷阱和規模陷阱，接下來，我們再聊聊去化周期陷阱。

先前我們提過，泰禾喜歡拿高價地，或者喜歡做高端產品，高價地或高端產品的共性就是相對剛需產品去化慢，高周轉不起來。在我的印象里，除了融創做成了高端產品高周轉外，其他房企好像還沒有學會這門功夫。

其實除了高價地高價產品，低價土儲或低價房也有類似的去化周期陷阱。

不少房企喜歡拿二三線城市郊區的土地，那個樓麵價是真低啊，幾百塊錢一平的都有，再一看周邊房價，隨便干都是賺啊。但是大部分投拓人都低估了這個去化周期，最終去化時間過長，超過心理預期導致投資「低周轉」。

由此，我們想像中的房地產商「坐地生財」，其實是不存在的，每一行，都有每一行的門道和陷阱，如何找對門道、規避陷阱，把賬面上的收益化為實際收益和ROE，這是一門「紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行」的大課。

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