作者：地產八卦女
01
今年的樓市比往年更為曲折，一場新冠疫情直接打破了大多數房企的營銷計劃。然而，房企的負債、利息支出等融資成本是不隨新冠改變的，在新冠疫情和此前戰略決策失誤的影響下，房企的生存發展開始遭遇巨大分化。
其中，前有福晟，後有泰禾，打破了地產商「大而不倒」的固有印象。特別是泰禾，近段時間頻頻傳出賣身金茂、福建某國企的消息，「黃其森將讓出第一大股東的位置」的傳言，讓這家閩系房企更顯悲涼。
由於工作原因，我在這一年認識了不少泰禾的內部員工，有一位還是我的同鄉，從他身上，更加感受到了近幾年的跌宕起伏。也正是在這幾年，我也見證了他從一枚青春靚麗小鮮肉，向中年禿頂男的轉變。
02
還記得兩年前，我剛認識他的時候，他還很春風得意地跟我說：「老妹，我的股票又漲了，走，請你擼串去！」
是的，那個時候，他買了自家公司泰禾的股票，泰禾也因為剛剛宣布2018年2000億的小目標而經歷着股票的翻番，從十六塊錢漲到四十塊錢，享受着十幾個交易日里出現了七次漲停的快感。此時的同鄉激情滿懷，慷慨激昂，大有一種好男兒征服四方的豪氣……
然而戰鬥的號角剛剛吹響，去年春節假期一過，同鄉就傳遞出「大事不妙，公司要裁員」的信號，而這距離年前一個個領導意氣風發籤署軍令狀，勢必要完成2000億小目標的激情狀態，間隔只有短短二十天。
那一天，同鄉叫我出來喝酒，問我這到底是什麼信號，是不是其他地產也開始裁員了。到現在還記得這小子眉頭深鎖的樣子：「今年這是怎麼了，年初就裁員。」
看着他誠惶誠恐的樣子，我想起幾年前自己剛參加工作不久，壯志滿懷，後來第一次聽聞要裁員時自己渾身散發的焦躁不安，這種巨大的落差感、對未來的迷茫和不知所措，可能步入職場的每個人都會遇到。那一晚，我倆喝了三箱啤酒，第二天頭都要炸裂了，這小子生氣地說：「太TM頭疼了，老子今年一定要賺錢，喝最好的啤酒！」
顯然，泰禾這家地產公司的當家人是相當激進的，身上具備閩商典型的想贏、愛拼的性格，對下屬經常說的一句話就是「想贏會拼，愛拼會贏」。秉着這股精神，過去這三四年，泰禾瘋狂拿地，快速擴張，以至於內部人士都覺得「步子邁的有點大，扯到了蛋」。「瘋」與「狂」是對泰禾的高槓桿、狂飆突進式擴張的高度概括。
而事實確實如此，2011年黃其森借殼上市的泰禾集團總資產僅為82.28億元，截至2019年末，總資產為2251.75億元，不到8年，勁增27.36倍。同期，作為激進擴張標誌的負債，也增長到了將近2000億，其中，現金流只能覆蓋10%的短債，疊加每年百億元的高額利息，現金流風險之大，不言而喻。
危機來臨，泰禾倉促祭出「續命三招」：高周轉、賣子、引入戰投。
對此，了解內情的同鄉告訴我說，若非到了緊要關頭，泰禾是絕不會賣項目的。尤其是廈門灣和南昌茵夢湖這兩個項目。泰禾廈門灣是一個典型的金牛型項目，2019年銷售接近百億，但就是利潤貢獻如此之大的一個項目，據說股權已經賣掉了；南昌茵夢湖項目是泰禾集團從康莊控股手裡兩次收購而來，合計耗資29.30億元。當初項目開工的時候，省、市、縣三級領導全都出席，持有不到一年就將持股比降至49%，開發該項目的主動權，以18.06億的底價拱手出讓給世茂，實在令人惋惜。
同時，由於泰禾專註做高端產品，沒有剛需項目，導致泰禾周轉速度跟不上其他房企的節奏，高周轉不高，再加上又開拓了多元板塊，尤其是醫療等燒錢的產業形態，泰禾18年頻頻被爆出資金鏈緊張的新聞，搞得泰禾不得不時常推送「新獲授信幾百億」的新聞，來喂客戶和員工吃下定心丸。
「我那時有個同事，基本天天發圈說泰禾的財務狀況有多好，今天獲得這家銀行授信，明天獲得這家銀行授信，到了去年，她就從泰禾離職了，轉眼又開始誇其他房企。」同鄉說。
對於格外燒錢的醫療板塊，同鄉告訴我，剛開始的時候，黃老闆其實是非常重視的，忍受着一年虧損幾個小目標的壓力，也要持續投入資金。黃老闆多次曾經在大會上表示「我們要慢慢做醫療」。從這句話可以看出老闆的雄心壯志，可是換個角度想想，時間不等人，做醫療真的是想快也快不起來啊，短期內是很難實現盈利的。而泰禾又背着這麼大包袱，還投錢做醫療真的讓人感覺好鋼沒用在刀刃上。
「但是，也正因為有醫療、教育等民生產業，又是納稅大戶，在福建又有很好的口碑，泰禾的資金鏈問題才受到福建省政府重視，對於福建國企戰投的吸引才得以延續。」我那位同鄉說，「泰禾的整體布局，其實還是非常完善的。」
03
產品方面，不管是在同鄉還是在我來看，泰禾的產品力確實相當不錯，在業內也是有口皆碑。
一方面，拿地位置都還不錯，雖然都較為偏遠，但是勝在環境優美，符合這家公司主打郊區別墅的產品定位。不僅如此，這些別墅項目一般都處於依山傍水、上風上水的區域。
另一方面，泰禾開創出來的中式官府畫風別墅，區別於綠城中式江南風格的別墅，非常有特色。例如其位於北京郊區，現在是北京市人民政府新址的第一個代表作品——運河岸上的院子，現在成了各個開發商都會去參觀的項目。
▲運河岸上的院子-門頭鑒賞
同樣地，泰禾位於北京西三環的另一個產品系的開山之作，泰禾西府大院，每年接待同行參觀人次就能達到十萬人次。很多職業經理人跳槽來到這家公司，就是為了學習西府大院的產品力，在這一點上，設計和工程口的員工表現得尤為明顯。
▲作為泰禾在北京最重要的幾個項目之一，泰禾西府大院是選擇在太廟舉辦的首發活動。據說閩商很篤信風水，在哪裡亮相，是十分考究的。
然而太廟似乎沒有延續這份福氣，泰禾黃其森老闆最得意、最心愛的西府大院項目，在太廟舉辦發佈會後，並沒有順風順水、一路高歌猛進，反而是在沉寂多年之後，2018年才開始出售。售價也遠遠低於黃老闆曾經暢想的「非20萬不賣」。
對此，據我那位同鄉說，西府大院項目早在17年就達到了出售條件，在正要開盤的時候，調控政策來了，作為這家公司在全國所有項目中，位置最好的那一個，老闆斷斷是不允許以7、8萬的單價開賣的，捂盤捂了兩年，銷售團隊都換了一波又一波，終於在18年礙於資金緊張的巨大壓力，不得不推出部分樓棟回籠資金。
這個項目雖然拿到了11萬多的預售價，高於周邊其他項目，即便如此，黃老闆也是多次為這個項目感慨惋惜，大有一種生不逢時的悲憤。
04
人事方面，在泰禾出事以前，很多營銷口的員工其實是奔着泰禾的高薪待遇去的。泰禾給員工開出的薪水，在泰禾遭遇資金困局以前，不敢說是行業第一，但至少是行業前三。
但是在資金鏈出現緊張現象後，泰禾試圖用人力高周轉、挖掘高價值人才來解決問題。在2018年初，泰禾投拓線全線收縮，不少城市公司的投資部人員裁減到原來人數的一半（現在可能是只剩一兩個）。與此同時，泰禾人事招人加了一條：只要985出身的人。
2018年年中，泰禾設計部開展線下專業考試，把60分以下的員工都裁了，接下來又有了針對入職不到四個月的管培生的裁員，留下的一部分也要從校招轉為社招，薪資大打折扣。
也是因為將裁員的大刀砍向入職時間短暫的校招生，在18年秋招時，不少985/211高校都將泰禾列入黑名單，據說其中就包括黃老闆的母校福州大學。，。
在這之後，裁員的大刀又砍向了高管。
在泰禾出事前，泰禾喜歡重金在行業內挖人，甚至當場在例會上，當著全體下屬的面直接邀約，而這些高薪挖過來的管理者，身上都帶有上一家任職公司的企業特徵，曾經有員工表示，部門領導是萬科出身的，這個部門就是萬科的行事風格，過了不久，換成龍湖的領導來管理部門，這個部門又會按照龍湖的模式來工作，管理之混亂表現得淋漓盡致。
在泰禾爆發資金鏈危機後，泰禾副總經理級以上的高管離職人數達到了數百人，其中很多都是老闆重金挖來的高管。比如原龍湖北京營銷總李亮，被泰禾挖來做副總裁，雖然其為泰禾搭建起了集團營銷、策劃以及各區域營銷的完整體系，但據說是因為其帶來了不少龍湖老部下犯了黃老闆的禁忌，加之黃老闆火燒眉毛急於求成，與新進高管的蜜月期越來越短，最終導致這位優秀大將的離職。
顯然，混亂的管理、頻繁的換血，沒有加速管理水平的提升，反而造成泰禾人心不穩，更加劇了泰禾資金鏈的不穩定。對此，我那位同鄉，經常自嘲泰禾是「大學生水平的產品，小學生水平的管理」。
05
說實話，最近幾年是放大迷茫和焦慮的幾年。邁不過去這道坎，也許就永遠邁不過去了。
在這幾年，我看着這位同鄉小兄弟，完成了從一枚眼神清澈的青春鮮肉，向麻木中年人的轉變。
也許，隨着時間的推移，我們都將向生活妥協。也許，成年人的生活就是，無論今天你經歷有多麼糟糕，第二天還是會按時起床工作，迎接新的一天。
至於泰禾，這家在中國地產界有過原創產品、為中國人居打下深刻烙印的房企，無論以後還是不是黃老闆的，都值得我們去銘記、去惦念。
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