來源：中國經營報
隨着地產行業步入存量時代，分拆物業公司上市成為熱潮。自今年雅生活(03383.HK)、碧桂園服務(06098.HK)以及新城悅(01755.HK)上市後，又一家房企旗下物業公司搭上「末班車」成功赴港IPO。
12月6日，佳兆業物業集團有限公司(02168.HK)正式於香港交易所主板掛牌上市，上市首日開盤即跌破發行價，當日最高跌幅超5%。據悉此次IPO凈募資3.28億港元，總估值約12.9億港元。
隨着物管行業競爭日趨激烈，以及國內融資渠道持續收緊，物業公司赴港上市成為後地產時代下的新趨勢。據《中國經營報》記者不完全梳理，近期還有金科物業、永升生活以及濱江服務等物業公司正籌備赴港上市，一邊是多家內地物業公司赴港上市，另一邊則是香港股市低迷下新股頻繁破發。
新股寒潮下「扎堆」上市
據佳兆業物業公布配髮結果，每股發售價約為9.38港元，佳兆業共發行3500萬股，以發行價計算，公司將募集資金約3.28億港元。據佳兆業物業表示，此次募集資金的50%用來收購同類型物業公司;20%用於智能家居產業鏈的併購。
進入2018年以來，物業管理成為房企多元化布局中的重要一環。截至目前，在港上市的內地物業公司共有10家，其中僅2018年上市的就有4家。其中雅生活上市募資39.19億港元;新城悅上市募資5.8億港元。
在房地產調控期下，信貸持續收緊，物業分拆上市成為房企拓寬融資渠道的新路徑。相比房地產業務，物業管理公司具有輕資產和逆周期屬性，估值水平亦明顯較高。
「房企通過分拆物業上市，將物業開發的利潤轉化為物業管理利潤來釋放，可以多一個融資渠道。」國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立沖認為，當下物業公司紛紛分拆上市，其主要還是因為融資面偏緊，在近兩年，房地產公司的融資需求很強烈。
此前佳兆業物業總裁廖傳強告訴本報記者，此次公司上市經過2年多時間進行籌備，在這個節點上市是經過慎重考慮的。而目前香港新股市場卻並不樂觀，據Wind數據顯示，截至10月31日收盤，2018年港股新上市的176家公司有140家收盤價(後復權)低於發行價，破發比例高達79.54%。
根據招股書，2015年~2017年，佳兆業物業實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元;凈利潤分別為5772.0萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業物業實現營業收入4.12億元，凈利潤為2303.2萬元。
除了傳統的社區物業管理服務、新房交付前顧問服務外，佳兆業物業還提供社區增值服務、智能解決方案服務等。後兩者2017年的營業收入為0.58億元、0.47億元，分別占當年總體營業收入的8.6%、7.1%。
值得注意的是，2016年和2017年，佳兆業營收的年增長率分別為12.8%、24.1%，相比於碧桂園服務上市前41.3%和32.2%的增長率來說，佳兆業物業營收增速仍然有待提升。本報記者就如何提高營業收入、公司進行規模擴張的相關計劃致函採訪佳兆業物業相關負責人，截至發稿未獲回復。
同策研究院院長助理張宏偉認為，「佳兆業物業等公司通過登陸資本市場，是為了推動物業板塊的規模進一步提升，通過募資搶佔市場份額，未來物業領域會像住宅開發一樣，迎來一個激烈競爭的時代，規模越大的公司將有明顯優勢。」
激進擴張行業天花板明顯
據招股書顯示，截至2017年年末，佳兆業物業目前總在管建築面積達2400萬平方米，覆蓋全國36個城市，其中包括100個住宅社區及19個非住宅物業。
相比於其他上市物業公司的規模，佳兆業物業並不佔優。據公開資料顯示，截至2018年上半年，雅生活在管物業面積達1.09億平方米，碧桂園服務在管收費物業面積達1.4億平方米，新城悅在管面積達約3700萬平方米。
根據機構披露數據，預計到2020年全國物業管理規模可達243億平方米。按照百強企業2017年平均物業費(4.26元/平方米/月)計算，至2020年全國物管行業基礎服務收入規模可達1.24萬億元。
張宏偉告訴本報記者，目前物業公司的行業集中度仍較低，以行業龍頭彩生活為例，佔據市場份額並不高，物業管理的存量房市場預計將超過250億平方米，而彩生活目前物業服務面積僅為9.8億平方米，佳兆業物業也需要進一步推動規模化。
廣發證券近期一份研究報告也指出，併購是物業管理公司重要的擴張手段。11月26日，碧桂園服務發佈公告稱，公司以約6.83億元收購多個物業管理公司股權，包括北京盛世物業服務70%股權、成都佳祥物業管理100%股權等5家物業公司。
據佳兆業方面表示，將至少使用募集資金的70%用於併購，選取在管建築面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的;同時在非住宅物業業務規模、增值服務產品、智慧社區智能家居等方面繼續發力。
物管行業普遍面臨天花板明顯的問題，單純的規模競爭無法從根本上改變物業資源集中型的發展模式，僅靠物業費難以實現業績增長，而增值服務的發展仍在探索期。
據悉，除傳統的物業管理服務以及新房交付前服務以外，佳兆業物業還提供社區增值服務、智能解決方案服務等，但後兩者的營收佔比仍較低。2017年的營業收入為0.58億元、0.47億元，分別占當年總體營業收入的8.6%、7.1%。
易居研究院研究中心總監嚴躍進認為，佳兆業物業等公司未來要想串聯所有的物業，關鍵在於利用大數據等資源，包括社區的消費習慣等需要串聯，若能將社區資源進行整合，那麼多個城市下所管理的物業，旗下的消費需求、理財需求等都是非常強大的。
集中度上升兩極分化加劇
數據顯示，目前全國物業公司超過10萬家，在行業龍頭紛紛上市的過程中，物業管理行業呈現出「馬太效應」。
據中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，2014年，百強企業管理面積的均值約為1600萬平方米，市場份額為19.5%;2017年，百強企業管理面積的均值超3000萬平方米，市場份額達到32%以上。
此前彩生活首席執行官唐學斌曾表示，2017年我們曾提出2020年要達到25億平方米的目標。因為一個平台要想實現互聯網效應，一般來說需要佔據15%以上的市場份額。而目前國內的物業管理有效面積近150億平方米，所以我們需要25億的平方米規模，否則的話遲早會被人幹掉。
嚴躍進認為，物業管理實際上還沒有找到很多盈利機會，所以短期看不見得物業管理規模大的企業就有優勢。建議物業公司未來可以在房企拿地的時候就提前介入物業管理的營銷，這樣開發商和其合作的可能性是比較大的。
目前在港上市的物業公司，仍難以完全擺脫業務上對母公司的依賴。據悉，截至2018年上半年，佳兆業物業在管面積有近80%來自母公司佳兆業。佳兆業物業財務管理部總經理易學忠表示，未來公司將通過招投標、合資平台、參控股、股權收購等方式擴大在第三方市場份額，將公司收入多元化。
張宏偉認為，「對於有開發商背景的物業公司來講，剛剛上市時基礎物業確實主要依賴母公司，而且後者一般也作為基石投資者，那接下來通過上市後，佳兆業物業應該通過收併購中小物業公司，來實現規模效應和品牌效應的突破。」
值得注意的是，隨着今年7月份社保新政的展開，企業漏繳少繳社保等問題將得到改善。而這也意味着，企業的用人成本將大幅增加。物業行業作為勞動密集型的行業，受到這一新政的衝擊較大。
據和訊首席投資顧問夏立軍表示，物管行業依然屬於勞動力密集型產業，競爭要素極難取得破壞性創新，龍頭企業將是行業整合和發展的核心。行業業績和估值水平短期內仍由基礎服務板塊主導，而中遠期關鍵要素將逐漸由增值服務取代，儲備面積數據顯示基礎服務規模可能將在未來2～3年高速成長。
本文來源於中國經營報，轉載請註明出處，歡迎在文章底部留言。
版權聲明：所有瑞恩資本Ryanben Capital的原創文章，轉載須聯繫授權，並在文首/文末註明來源、作者、微信ID，否則瑞恩資本Ryanben Capital將向其追究法律責任。部分文章推送時未能與原作者或公眾號平台取得聯繫。若涉及版權問題，敬請原作者聯繫我們。
更多香港IPO上市資訊可供搜索、查閱，敬請瀏覽： www.ryanbencapital.com
兩家房地產同一天在香港IPO上市，香港已是內地地產商、物業公司、以及地產相關行業打造上市平台的首選
香港IPO市場：2018年1-11月，上市196家，募資2615億港元
香港IPO上市申請失敗：被聯交所拒絕的39個案例匯總(2013-2017年)
