「冇樓咪白撞，有樓有高潮」，這句出自香港TVB實況節目《有房萬事足》的扎心話，講的是香港青年男女的樓房夢，也十足地反映了香港房價之瘋狂——他們稱之為「癲」。
跟房價直接掛鈎的是房租。與夢想有個安身之所的普通人不一樣，公司、政府這些機構往往更青睞於租房子：只要能展業，能辦公即可。
作為國際金融中心的核心區塊——香港中環自然聞名全球。
跨國投行、金融機構等耳熟能詳的知名公司紛紛選擇在此租一塊辦公場所，豪氣的租一整層甚至多層，預算緊張的租半層或是其中幾間，也算是成功躋身「國際金融中心」了。
但從近兩年來看，逃離中環的趨勢開始愈發明顯——昂貴的租金，即使對這些手握重金的金融巨頭來說，多少也會顯得不划算。
有意思的是，最新要逃離中環的不是這些金融公司，而是資本市場最重要的監管機構：香港證監會。
近日，港媒消息稱，香港證監會正在洽租位於香港東區鰂魚涌的太古坊港島東中心20萬平方呎樓面，涉及10層樓，預計呎租約55港元。
目前雙方仍在洽商中，若最終落實，將成今年最大手商廈租務成交。
香港的寫字樓多年飛漲，中環無疑是最具代表意義。
根據香港物業租金指數顯示，從2004年至今，香港的寫字樓開始上漲，2006年開始破100，此後2012年破180，這兩年在200多價格上進一步上漲，整體寫字樓上漲速度遠遠超過住宅、工廠大廈等。
新址20萬平米呎 一年租金才1.30億港幣
香港證監會總部目前位於中環長江中心30至33樓及35樓全層，租約將於2022年到期。
消息稱，早年香港證監會簽訂租約時，尺租逾百港元，而目前中區商廈屢創新高，為了節省租金，該機構一直打算搬遷，物色中環以外的寫字樓。
香港證監會準備搬出最優位置中環的消息，實際上早有預兆。
早在去年2月初，時任香港證監會主席的唐家成就在立法會上表示，將在儲備中撥30億港元購置辦公室。
圖源：大公財經，麥潤田攝
當時還稱，位於中環長江中心辦公室的租約可於2020年提早遷出，未來一年將作審慎考慮，再覓新址亦毋須在中環，但要交通方便，同時指買入辦公室物業可穩定將來租金支出。
美聯物業位於中環附近的一位陳姓員工表示，確實很早就聽聞證監會要搬離。如果按照現有呎租至少三四百港幣來算，這些資金就能為香港證監會節約超過一倍的租金。
如果按照香港證監會最新談的20萬平米呎、呎租55港元計算，一年的租金為1100萬港幣，確實比中環便宜太多。
當然了，對於香港證監會這樣的機構，搬離中環，也不能簡單說就是租金因素。
在中環上班的西班牙對外銀行(BBVA)一位經濟學家說：「證監會主要是由於辦公面積不夠，而中環又基本上很難有空缺的位置，所以要出去找辦公地。這是主要原因。」
宇宙第一的中環租金有多貴?超倫敦西岸30%
當然，該經濟學家也指出，中環租金貴是事實，對很多外資金融機構來說壓力不小，
「優點是，能在中環辦公的，幾乎都是清一色有名，對公司業務大有幫助；缺點是，租金太貴，營收能不能付得起租金。兩者如何平衡？需要考量。」
西裝革履、快步行走、一切都看起來高節奏，這是人們在中環經常看到的上班族的場景。
中環無疑是特區政治與金融中心的核心，它彙集了香港政府總部、滙豐銀行大廈、IFC、中銀國際大廈等，是精英翹楚的聚集地。
但持續攀升的高租金近年來也無疑對這些精英們產生衝擊。
今年3月底，高盛在銅鑼灣利園三期租下9.3萬平方呎(約8640平方米)的辦公室，將後勤部門從中環中心遷出，其總部仍位於中環的長江中心。
據媒體報道，新業主希望將大廈拆售或重新招租，甚至有可能加租，迫使高盛另覓安身之地。
更早之前，摩根大通和法國巴黎銀行已開始租用租金更便宜的九龍東區和港島東區寫字樓。
今年上半年，根據國際物業顧問世邦魏理仕發佈報告稱，香港中環核心區寫字樓租金連續3年創全球最高。
報告顯示，香港中環核心區寫字樓租金達到每年每平方英尺307美元，比去年上升1.3%，以每年每平方英尺租金計算，高於全球第二位的倫敦西岸超30%。
世邦魏理仕指出，銀行及金融業是香港中環寫字樓出租業務的主要需求來源，來自中資企業的租賃需求尤其強勁。
截止上半年，中環寫字樓空置率跌至1.1%，是2015年第3季以來最低。
外資撤退 中資入場
世事便是如此，舞台在那，總有人要下去，便總有人要上來。看起來永遠都無限繁榮的中環，有的人搬出了，有的人排隊等着進來。
比如李嘉誠最有名的中環中心去年被以402億出售，買方中國港澳僑和平發展亞洲地產有限公司，這是一家專門為此次收購而設立的離岸公司，外界指出實際買方是由中國國儲能淡化工集團(香港)以及多個財團投資者共同所買。
中環中心示意圖，圖源：長實官網
交銀國際研究部主管、董事總經理洪灝去年曾吐槽稱，因為中環地少，交銀國際正在排隊準備新租現在所在樓萬宜大廈的辦公室。
前述經濟學家指出，中環近兩三年來的趨勢似乎是外資在撤退，中資在進來，要比普通人談的房價泡沫更關鍵的因素是：
外資在投行等業務方面今天是遠遠輸給中資機構，所以業績不好，只能撤離或裁員。
香港資深金融及投資銀行家溫天納表示：「從趨勢上看，中環寫字樓這幾年的確中資在進入，還有很多在排隊等待，外資方面在收縮。」
值得注意的是，2015年開始，香港中資券商便已在IPO業務上與傳統外資大行齊名。去年以及今年上半年，根據公開查詢發現，香港IPO業務承銷中，中資券商佔比超過六成，近七成。
另外據香港證監會資料顯示，香港孖展貸款中，中資券商行佔55%。其中，前20家最大孖展貸款券商中，中資就有12家。（能借出大量孖展的，自然說明其資金充裕）
看來，在原本就不大的中環，其租客的輪換，也絕非表面上看起來那樣簡單了。
· END ·
